En France, les risques climatiques co\u00fbtent plus de 5 milliards d\u2019euros par an.
Pour mieux informer les habitants et pr\u00e9venir les cons\u00e9quences de ces menaces, les pouvoirs publics ont instaur\u00e9 une r\u00e9glementation stricte. Parmi les dispositifs mis en place, l\u2019\u00c9tat des Risques et Pollutions (ERP) est devenu un document incontournable pour toute transaction immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019ERP, encadr\u00e9 par l\u2019article L. 125-5 du Code de l\u2019environnement et par les articles R. 125-23 \u00e0 R. 125-27 du m\u00eame code, a pour objectif d\u2019assurer une transparence totale lors des ventes ou locations de biens immobiliers. Ce document informe les futurs acqu\u00e9reurs ou locataires sur les risques naturels, technologiques ou miniers auxquels le bien peut \u00eatre expos\u00e9. Il s\u2019agit d\u2019un v\u00e9ritable outil de protection, autant pour les professionnels que pour les particuliers, permettant d\u2019\u00e9viter les mauvaises surprises apr\u00e8s une transaction.<\/p>\n\n\n\n
Un ERP bien r\u00e9dig\u00e9 va au-del\u00e0 de la simple obligation l\u00e9gale : il renforce la confiance des parties prenantes dans la transaction. En effet, la transparence apport\u00e9e par ce document peut jouer un r\u00f4le d\u00e9cisif dans la d\u00e9cision d\u2019achat ou de location. Un bien situ\u00e9 dans une zone \u00e0 risques, clairement identifi\u00e9 et expliqu\u00e9, sera per\u00e7u comme une preuve de professionnalisme et d\u2019honn\u00eatet\u00e9 de la part du vendeur ou du bailleur.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019ERP est obligatoire d\u00e8s qu\u2019un bien est mis en vente ou en location, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une maison, d\u2019un appartement ou d\u2019un terrain constructible. Ce document doit \u00eatre disponible d\u00e8s la premi\u00e8re visite du bien immobilier. Il s\u2019applique \u00e0 tout bien situ\u00e9 dans l\u2019une des zones couvertes par un plan de pr\u00e9vention des risques (PPR) approuv\u00e9 ou en cours d\u2019\u00e9laboration, ainsi qu\u2019aux zones de sismicit\u00e9 ou \u00e0 potentiel radon.<\/p>\n\n\n\n
Pour les vendeurs, l\u2019ERP doit \u00eatre annex\u00e9 \u00e0 la promesse de vente ou \u00e0 l\u2019acte de vente d\u00e9finitif. Les bailleurs, quant \u00e0 eux, doivent inclure l\u2019ERP dans le contrat de bail. En l\u2019absence de ce document, les cons\u00e9quences peuvent \u00eatre lourdes : l\u2019acheteur ou le locataire peut demander l\u2019annulation de la transaction ou une r\u00e9duction du prix, invoquant un manquement \u00e0 l\u2019obligation d\u2019information.<\/p>\n\n\n\n
Un ERP complet inclut plusieurs types d\u2019informations. Il d\u00e9taille notamment :
\u2022 Les risques naturels : inondations, mouvements de terrain, avalanches, etc.
\u2022 Les risques technologiques : proximit\u00e9 d\u2019industries dangereuses ou de sites nucl\u00e9aires.
\u2022 Les zones de sismicit\u00e9 : class\u00e9es sur une \u00e9chelle allant de 1 (tr\u00e8s faible) \u00e0 5 (forte).
\u2022 Le potentiel radon : un gaz radioactif naturel qui peut pr\u00e9senter des risques pour la sant\u00e9.
\u2022 Les anciens sites miniers et les pollutions des sols.
\u2022 Le recul du trait de c\u00f4te, pour les communes dont la liste est fix\u00e9e par d\u00e9cret.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019ERP doit \u00e9galement mentionner la pr\u00e9sence d\u2019un Plan de Pr\u00e9vention des Risques (PPR) s\u2019il existe pour la zone concern\u00e9e. Ce plan est \u00e9tabli par les autorit\u00e9s locales et vise \u00e0 r\u00e9duire les risques identifi\u00e9s en encadrant les constructions et am\u00e9nagements futurs.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est la question qui co\u00fbte le plus cher aux vendeurs, et la r\u00e9ponse n\u2019est pas celle que l\u2019on croit. L\u2019article R. 125-25 du Code de l\u2019environnement<\/strong> pose deux r\u00e8gles distinctes, souvent confondues.<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9tat des risques doit avoir \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli depuis moins de six mois lors de la premi\u00e8re visite<\/strong> du bien. Les six mois se comptent donc \u00e0 partir de la visite, et non de la signature : un ERP de cinq mois est parfaitement valable pour faire visiter.<\/p>\n\n\n\n C\u2019est la r\u00e8gle la moins connue, et c\u2019est elle qui engage le vendeur. Le m\u00eame article impose au vendeur, au bailleur ou au promettant d\u2019actualiser l\u2019\u00e9tat des risques si ses informations ne sont plus exactes \u00e0 la date de la signature<\/strong>, puis de l\u2019annexer au contrat.<\/p>\n\n\n\n Autrement dit : un ERP ne \u00ab p\u00e9rime \u00bb pas \u00e0 la signature \u2014 il devient faux.<\/strong> Ce qui d\u00e9clenche un nouvel \u00e9tat des risques, ce n\u2019est pas le calendrier, c\u2019est un changement dans la situation du bien : un plan de pr\u00e9vention des risques approuv\u00e9 ou r\u00e9vis\u00e9, un nouvel arr\u00eat\u00e9 de catastrophe naturelle, un secteur d\u2019information sur les sols cr\u00e9\u00e9, une cartographie de risque revue par l\u2019\u00c9tat.<\/p>\n\n\n\n Sur une vente classique \u2014 promesse en janvier, acte authentique en mai \u2014 l\u2019\u00e9cart de quatre mois est pr\u00e9cis\u00e9ment la fen\u00eatre dans laquelle l\u2019information peut avoir boug\u00e9. V\u00e9rifier l\u2019\u00e9tat des risques avant de signer chez le notaire est le r\u00e9flexe qui \u00e9vite le contentieux<\/strong>, pour l\u2019un des documents les moins chers du dossier.<\/p>\n\n\n\n Avant m\u00eame la premi\u00e8re visite, l\u2019annonce de vente ou de location doit comporter cette mention, quel que soit son support<\/strong> \u2014 portail, vitrine, r\u00e9seaux sociaux :<\/p>\n\n\n\n \u00ab Les informations sur les risques auxquels ce bien est expos\u00e9 sont disponibles sur le site G\u00e9orisques \u00bb<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Elle est pos\u00e9e par le I de l\u2019article R. 125-25<\/strong>. C\u2019est la premi\u00e8re obligation de la cha\u00eene d\u2019information sur les risques, et c\u2019est la plus souvent oubli\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Un ERP mal r\u00e9dig\u00e9 ou non conforme peut engendrer des cons\u00e9quences graves. Pour le vendeur comme pour le bailleur, la parade est simple et peu co\u00fbteuse : faire \u00e9tablir l\u2019\u00e9tat des risques par un professionnel certifi\u00e9, et v\u00e9rifier qu\u2019il est toujours exact juste avant la signature.<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9tat des risques doit avoir \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli depuis moins de six mois lors de la premi\u00e8re visite du bien, en application de l\u2019article R. 125-25 du Code de l\u2019environnement. Les six mois se comptent \u00e0 partir de la visite, et non de la signature.<\/p>\n\n\n\n Oui si ses informations ne sont plus exactes. L\u2019article R. 125-25 impose au vendeur, au bailleur ou au promettant d\u2019actualiser l\u2019\u00e9tat des risques lorsque ses informations ne sont plus exactes \u00e0 la date de la signature, puis de l\u2019annexer au contrat. Un ERP ne p\u00e9rime pas \u00e0 la signature : il devient faux, par exemple apr\u00e8s un plan de pr\u00e9vention des risques r\u00e9vis\u00e9, un nouvel arr\u00eat\u00e9 de catastrophe naturelle ou une cartographie de risque mise \u00e0 jour.<\/p>\n\n\n\n Le V de l\u2019article L. 125-5 du Code de l\u2019environnement permet \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur ou au locataire de poursuivre la r\u00e9solution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.<\/p>\n\n\n\n Le I de l\u2019article R. 125-25 impose la mention suivante, quel que soit le support de diffusion de l\u2019annonce : \u00ab Les informations sur les risques auxquels ce bien est expos\u00e9 sont disponibles sur le site G\u00e9orisques \u00bb.<\/p>\n\n\n\n D\u00e8s la premi\u00e8re visite. \u00c0 la vente, l\u2019\u00e9tat des risques est remis au potentiel acqu\u00e9reur par le vendeur lors de la premi\u00e8re visite du bien ; \u00e0 la location, il est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la premi\u00e8re visite, puis annex\u00e9 au bail.<\/p>\n\n\n\n Voir aussi : les diagnostics obligatoires pour vendre en 2026<\/a> et pour louer en 2026<\/a>.<\/p>\n\n\n\nR\u00e8gle 1 \u2014 moins de six mois \u00e0 la premi\u00e8re visite<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
R\u00e8gle 2 \u2014 \u00e0 actualiser si l\u2019information n\u2019est plus exacte \u00e0 la signature<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
La mention obligatoire dans l\u2019annonce, que presque personne n\u2019applique<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Les risques d\u2019un ERP non conforme<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Le V de l\u2019article L. 125-5<\/strong> est sans ambigu\u00eft\u00e9 : l\u2019acqu\u00e9reur ou le locataire peut poursuivre la r\u00e9solution du contrat<\/strong> ou demander au juge une diminution du prix<\/strong>. Ce n\u2019est pas une amende administrative : c\u2019est la transaction elle-m\u00eame qui est en jeu. Outre les poursuites et les \u00e9ventuels dommages-int\u00e9r\u00eats, le vendeur ou bailleur risque de perdre sa cr\u00e9dibilit\u00e9 et de nuire \u00e0 la relation de confiance avec ses clients.<\/p>\n\n\n\nQuestions fr\u00e9quentes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quelle est la dur\u00e9e de validit\u00e9 d\u2019un \u00e9tat des risques ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Faut-il refaire l\u2019\u00e9tat des risques avant de signer chez le notaire ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Que risque le vendeur si l\u2019\u00e9tat des risques manque ou est inexact ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Quelle mention est obligatoire dans une annonce immobili\u00e8re ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
\u00c0 quel moment l\u2019ERP doit-il \u00eatre remis ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n