L’amiante a longtemps été utilisé dans la construction pour ses qualités isolantes, sa résistance au feu et son faible coût. Cependant depuis que ses effets nocifs sur la santé sont avérés, sa présence dans les logements constitue un enjeu de sécurité et de réglementation. Propriétaires, bailleurs ou vendeurs doivent connaître leurs obligations afin d’éviter des sanctions mais aussi de protéger les occupants et de sécuriser les transactions immobilières.
Cet article explique tout ce qu’il faut savoir si de l’amiante est détecté dans un logement : les diagnostics obligatoires, les conséquences pour la vente et la location, ainsi que les démarches à entreprendre.
Sommaire
Qu’est-ce que l’amiante et pourquoi est-ce dangereux ?
L’amiante est un ensemble de minéraux fibreux autrefois très utilisé dans le bâtiment en raison de ses excellentes propriétés isolantes et ignifuges. On le retrouvait par exemple dans des flocages, faux plafonds, dalles de sol, conduits en « fibrociment » etc. Ce matériau a cependant été interdit en 1997 en France, lorsqu’on a découvert que ses fibres peuvent se disperser dans l’air et être inhalées. À long terme, respirer de la poussière d’amiante représente un danger grave pour la santé : les fibres d’amiante peuvent provoquer des maladies respiratoires (fibrose pulmonaire) et des cancers (notamment un cancer du poumon) plusieurs années après l’exposition. Le principal risque vient des matériaux amiantés dégradés ou manipulés (perçage, ponçage…), car ils libèrent alors des fibres invisibles. En revanche, un matériau contenant de l’amiante en bon état et non friable ne présente pas de danger immédiat tant qu’il est laissé en place et intact.
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Le diagnostic amiante : obligations et validité
Si votre logement date d’avant juillet 1997, la réglementation impose de rechercher la présence éventuelle d’amiante. Ce repérage se traduit par un diagnostic amiante, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le diagnostiqueur inspecte le logement sans destruction (murs, plafonds, canalisations, etc) et identifie les matériaux contenant de l’amiante, en évaluant leur état de conservation. Le diagnostic aboutit à un rapport indiquant soit l’absence d’amiante, soit la liste des matériaux amiantés repérés, avec des recommandations (surveillance périodique, mesure de la concentration de fibres dans l’air, ou travaux de confinement/retrait si nécessaire).
Quand le diagnostic est-il obligatoire ?
- Lors d’une vente : pour toute vente d’un bien dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, un état d’amiante doit être fourni à l’acheteur avant la signature de l’avant-contrat de vente. Sans ce diagnostic, la vente peut même être annulée ou retardée.
- Lors d’une location : la loi oblige le bailleur à louer un logement décent, c’est-à-dire qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants. En pratique, pour un logement construit avant 1997, il est impératif de faire réaliser un diagnostic amiante afin de s’assurer qu’aucun danger n’existe pour le locataire. Le bailleur n’a pas l’obligation d’annexer ce rapport au bail, mais doit pouvoir le montrer au locataire sur simple demande.
- Avant des travaux importants ou une démolition : si vous prévoyez des travaux de rénovation lourds ou de démolition dans un bâtiment construit avant 1997, un diagnostic amiante avant travaux est obligatoire. Il permet de protéger les ouvriers et occupants en repérant l’amiante avant de casser quoi que ce soit.
Quelle est la durée de validité du diagnostic ?
Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée s’il atteste d’une absence d’amiante. En effet, si aucun matériau dangereux n’a été repéré lors du contrôle, le rapport reste valable sans limite de temps. En revanche, si de l’amiante est détecté, le propriétaire doit faire vérifier périodiquement l’état de conservation des matériaux en question. En règle générale, la validité du diagnostic dans ce cas est de 3 ans, avec obligation de réaliser un contrôle tous les 3 ans pour s’assurer que les matériaux amiantés ne se dégradent pas
Vente d’un logement contenant de l’amiante
Obligation d’information de l’acheteur : Si de l’amiante est présent dans le logement, le vendeur doit en informer tout acquéreur potentiel. Concrètement, lors d’une vente immobilière, le dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur comprendra le rapport de repérage amiante. L’absence de diagnostic valide engage la responsabilité du vendeur : l’acheteur pourrait faire annuler la vente ou engager des poursuites pour vice caché si l’amiante était dissimulé.
Faut-il désamianter avant de vendre ? : La loi n’impose pas au propriétaire de supprimer l’amiante avant la vente. Son obligation porte uniquement sur le repérage et l’information.
Location d’un logement contenant de l’amiante
Un propriétaire bailleur doit fournir à son locataire un logement conforme aux critères de décence, ce qui inclut l’absence de danger pour la santé. Ainsi, la présence d’amiante à nu ou dégradé dans un logement peut le rendre « indécent », c’est-à-dire impropre à la location tant que le problème n’est pas résolu. En pratique, si votre logement (construit avant 1997) contient de l’amiante, vous devez vous assurer que ce matériau ne présente aucun risque pour le locataire. Si l’amiante est confiné dans des matériaux en bon état et non accessible, il n’y a pas de danger immédiat ; néanmoins il est prudent de le signaler et de surveiller son état.
En revanche, si des matériaux amiantés sont abîmés (par exemple, un isolant en flocage qui s’effrite ou des dalles de sol qui se cassent en libérant des fibres), vous devez agir rapidement : faire réaliser des travaux de sécurisation ou de retrait avant de (re)louer le bien. Louer un logement en sachant qu’il contient de l’amiante dangereux pourrait engager votre responsabilité en cas de problème de santé du locataire.
En ce qui concerne le diagnostic, comme dit plus haut, le diagnostic amiante n’est pas encore un document obligatoirement annexé au contrat de location (contrairement aux autres diagnostics). Cependant, la loi impose depuis 2013 que pour tout logement construit avant 1997, le bailleur tienne le rapport de diagnostic amiante à la disposition du locataire pendant la location.
