Nouveaux leviers pour financer la rénovation des « passoires thermiques » 

Les logements très mal isolés – communément appelés passoires thermiques – sont dans le viseur des pouvoirs publics. Pour atteindre les objectifs climatiques, la France s’est engagée à éliminer progressivement ces habitations énergivores : dès 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location, suivis des classés F en 2028, puis des E en 2034, ce qui représente une part très importante du parc immobilier actuel. Face à cette échéance, le gouvernement cherche de nouvelles solutions pour inciter et aider les propriétaires à rénover en profondeur ces logements sans provoquer de crise du logement. Après avoir mis en place des aides comme MaPrimeRénov’, l’exécutif planche désormais sur de nouveaux dispositifs de financement susceptibles de compléter l’offre existante.

MaPrimeRénov’ : un dispositif utile mais insuffisant

Lancée en 2020, MaPrimeRénov’ est aujourd’hui l’aide phare pour la rénovation énergétique des logements. Elle offre des subventions aux propriétaires pour divers travaux (isolation, chauffage, etc), avec un barème modulé selon les revenus. Financé à la fois par le budget de l’État et par les certificats d’économies d’énergie, ce programme a déjà permis d’accélérer les rénovations. Cependant, le gouvernement reconnaît que MaPrimeRénov’ « fonctionne bien, mais ne permet pas d’atteindre les objectifs de décarbonation du logement et de rénovation d’ampleur ». Malgré son succès, ce dispositif seul ne suffira pas à traiter la masse des passoires thermiques dans les délais impartis.

D’ailleurs, MaPrimeRénov’ fait face à des contraintes budgétaires. En 2025, l’afflux de demandes a été tel que le guichet a dû suspendre les nouvelles inscriptions pendant l’été. À sa réouverture fin septembre, des conditions plus strictes ont été instaurées : quotas de dossiers, plafonds de travaux éligibles réduits et recentrage de l’aide sur les rénovations les plus lourdes, notamment celles des passoires thermiques. Cette cure d’austérité illustre la limite d’un financement reposant sur le budget de l’État : pour massifier les rénovations, il faut trouver des compléments innovants, moins dépendants des subventions publiques directes.

Monétiser la « valeur verte » des rénovations

Parmi les pistes envisagées figure la monétisation de la valeur verte d’un logement rénové. Ce concept, évoqué le 19 novembre par Augustin Augier (secrétaire général à la planification écologique), part d’un constat simple : améliorer la performance énergétique d’une habitation génère des économies sur les factures d’énergie et apporte un meilleur confort, ce qui tend à augmenter sa valeur de marché. Autrement dit, une maison étiquetée C ou B se vendra plus cher qu’une passoire classée F ou G. L’idée est donc de tirer parti de ce gain de valeur future pour financer les travaux dès aujourd’hui.

Concrètement, comment monétiser cette valeur verte ? Une solution pourrait être de mettre en place des mécanismes de prêt ou d’avance financière adossés au bien immobilier, remboursables lors de sa vente. Ce genre de dispositif existe déjà sous une forme récente : le prêt avance rénovation (ou prêt avance mutation). Ce prêt hypothécaire permet aux propriétaires, notamment les seniors ou ménages modestes, d’emprunter pour des travaux sans devoir rembourser avant la revente du logement ou la succession. Le montant prêté et ses intérêts sont garantis par une hypothèque sur le bien, ce qui sécurise l’organisme financier en se basant sur la valeur future du logement rénové. Une version à taux zéro a même été lancée récemment, avec des intérêts pris en charge par l’État pendant dix ans. Ce mécanisme illustre comment la valeur verte générée par la rénovation peut être utilisée comme levier : le propriétaire n’avance pas la totalité des frais et rembourse une fois qu’il réalise la plus-value sur son bien amélioré.

Le gouvernement pourrait s’inspirer de ce modèle pour le généraliser ou l’élargir. Monétiser la valeur verte signifie in fine permettre aux propriétaires de financer leurs rénovations grâce aux économies d’énergie et à la plus-value qu’ils en retireront plus tard, plutôt que par de seules aides immédiates. Cela pourrait prendre la forme de prêts bonifiés, de garanties publiques renforcées pour inciter les banques à prêter, ou d’autres formules innovantes où une tierce partie finance les travaux en échange d’une part de la valorisation future du logement.

Étaler les travaux sur plusieurs années pour les bailleurs

Autre problème auquel sont confrontés les propriétaires bailleurs de passoires thermiques : l’interdiction progressive de louer ces logements mal classés. Beaucoup redoutent d’être obligés de réaliser des travaux très coûteux en une seule fois sous peine de vacance forcée, ce qui pourrait aggraver la pénurie de logements disponibles. Pour répondre à cette crainte, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a déclaré vouloir permettre aux propriétaires d’échelonner les travaux de rénovation sur plusieurs années.

Concrètement, un bailleur dont le logement est classé G pourrait s’engager sur un plan de travaux pluriannuel au lieu de tout faire immédiatement. En échange de cet engagement graduel, il serait autorisé à continuer de louer son bien pendant la période des travaux, même si le logement est encore temporairement en dessous du seuil de décence énergétique. Le but est de laisser le temps aux propriétaires d’agir sans retirer brutalement du marché des milliers de logements. Un suivi ou des garanties seraient nécessaires pour s’assurer que les rénovations prévues sont effectivement réalisées étape par étape.

Partage des économies d’énergie entre propriétaires et locataires

Cette possibilité d’étalement des travaux s’accompagnerait d’un ajustement économique : un partage des économies d’énergie réalisées entre le propriétaire bailleur et son locataire. Lorsqu’un propriétaire effectue des améliorations énergétiques (isolation, pompe à chaleur, etc), le premier bénéficiaire est souvent le locataire qui voit sa facture de chauffage baisser. Le gouvernement souhaite instaurer un « juste partage » de ces gains.

Dans la pratique, cela pourrait se traduire par la possibilité pour le bailleur d’augmenter modérément le loyer après des travaux, de manière à financer une partie de l’investissement, tandis que le locataire y trouve aussi son compte grâce à la réduction de ses dépenses énergétiques. Ce mécanisme vise à résoudre le dilemme du propriétaire : jusqu’à présent, un bailleur n’a pas d’incitation forte à financer des rénovations lourdes, car c’est l’occupant qui profite des factures allégées. En permettant de partager le bénéfice, on redonne un intérêt financier au propriétaire tout en maintenant un gain net pour le locataire.

Quid des logements vendus en l’état de passoire ?

Nombre de propriétaires préfèrent parfois vendre leur bien plutôt que d’envisager sa rénovation totale. Or, la vente d’une passoire thermique n’est pas interdite par la loi, mais elle est encadrée par une obligation d’audit énergétique pour informer l’acquéreur. À l’avenir, des mesures pourraient encourager la rénovation lors des transactions immobilières. Par exemple, on pourrait imaginer un bonus fiscal ou une aide supplémentaire pour l’acquéreur s’il réalise des travaux juste après l’achat, ou une forme d’écotaxe sur les ventes de logements très énergivores.

Le principe de la monétisation de la valeur verte s’applique ici directement : un logement énergivore se vendant en moyenne moins cher, le propriétaire a intérêt à effectuer des améliorations pour en tirer un meilleur prix. Les nouveaux outils financiers à l’étude visent justement à faciliter cette démarche en amont, pour éviter que des logements changent de mains sans jamais être rénovés.

En attendant : conseils aux propriétaires

En attendant la mise en place de ces nouveaux dispositifs, les propriétaires de passoires thermiques ont tout intérêt à anticiper. Ils peuvent se renseigner sur les aides existantes, réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires, ou encore engager des actions rapides (isolation de combles, changement de système de chauffage) en attendant des dispositifs plus ambitieux.

Pour les bailleurs, suivre l’actualité réglementaire est crucial : la possibilité d’échelonner les travaux ou de bénéficier d’un partage des économies d’énergie avec son locataire pourrait se concrétiser prochainement. Enfin, qu’il s’agisse de vendre ou de louer, un logement rénové sera toujours plus attractif, plus confortable et moins coûteux à exploiter. Ces nouveaux leviers financiers visent justement à rendre la transition énergétique plus accessible, pour que la rénovation ne soit plus perçue comme une contrainte, mais comme une opportunité de valorisation du patrimoine.