DPE F : Tout savoir sur l’interdiction de location, les obligations et les aides disponibles

Vous êtes propriétaire d’un logement classé F au DPE ? Vous vous demandez ce que cela implique concrètement, si vous pourrez encore le louer dans les prochaines années, et comment éviter l’interdiction à venir ? Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les contraintes sur les passoires thermiques se renforcent progressivement. Dès 2028, les logements classés F seront considérés comme non décents et donc interdits à la location. Quelles sont les conséquences pour les bailleurs, les échéances à retenir, et surtout les solutions pour améliorer la note DPE d’un bien ? On fait le point.

Qu’est-ce que la classe F du DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements sur une échelle de A à G en fonction de leur consommation d’énergie primaire et de leurs émissions de gaz à effet de serre. La classe F correspond aux logements très énergivores, juste avant la classe G.

Voici les seuils caractéristiques :

• Consommation d’énergie primaire : entre 331 et 420 kWh/m²/an.
• Émissions de gaz à effet de serre (GES) : entre 71 et 100 kg CO₂/m²/an.

Un logement classé F est donc considéré comme une « passoire thermique ». Il s’agit souvent de logements anciens, mal isolés, à la ventilation déficiente et équipés de systèmes de chauffage obsolètes (radiateurs électriques dépassés, chaudières au fioul ou au gaz très émettrices, etc.).

En plus de gêner le confort des occupants (froid en hiver, chaleur excessive en été), ces logements sont responsables de factures énergétiques très élevées.

Pourquoi les logements F sont progressivement interdits à la location ?

Depuis la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021, les logements les plus énergivores sont dans le viseur du gouvernement. Objectif : lutter contre la précarité énergétique et accélérer la transition écologique.

Les logements classés F sont concernés par un calendrier progressif d’interdiction de mise en location.

Voici le calendrier d’interdiction de location en fonction du DPE :

• 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (plus de 450 kWh/m²/an)
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E

Quelles sont les conséquences pour les bailleurs de l’interdiction de location de logements de classe F

Pour les propriétaires bailleurs, les conséquences d’un logement classé F sont multiples :

• Impossibilité de louer à partir de 2028 : tout nouveau bail signé à partir du 1er janvier 2028 sera illégal si le logement est toujours classé F. Cela inclut les reconductions tacites.
• Sanctions potentielles : le locataire peut saisir le juge pour demander une réduction du loyer, voire la suspension du bail. La justice peut également ordonner la réalisation des travaux.
• Dévalorisation du bien : un logement non louable perd de sa valeur sur le marché. De plus, la vente d’un logement classé F est soumise à l’obligation d’audit énergétique.
• Responsabilité légale du bailleur : le DPE est désormais juridiquement opposable. En cas de diagnostic erroné ou d’information incomplète, le bailleur peut être poursuivi.
• Impossibilité d’augmenter le loyer : depuis 2023, les logements classés F sont soumis à un gel des loyers, même lors d’un changement de locataire.

Les dérogations possibles

Certaines situations permettent d’échapper temporairement ou partiellement à l’interdiction de location des logements classés F :

• Logements en copropriété : si les travaux d’amélioration dépendent de décisions collectives (ravalement, isolation par l’extérieur), le bailleur peut obtenir un délai supplémentaire.
• Contraintes techniques, patrimoniales ou financières : si les travaux sont techniquement irréalisables, entraînent une dénaturation du bâti (logement classé, site protégé, etc.) ou dépassent un certain seuil par rapport à la valeur du bien, une dérogation peut être sollicitée.
• Absence de solution technique efficace : dans les cas où les améliorations énergétiques ne permettent pas de franchir le seuil requis, certaines exceptions peuvent être acceptées, mais elles restent rares et encadrées.

Comment améliorer le DPE d’un logement de classe F ?

Audit énergétique : une étape préalable

Pour planifier efficacement les travaux, il est vivement recommandé de réaliser un audit énergétique. Cet audit identifie les postes de consommation et propose des scénarios de rénovation.

Travaux prioritaires et efficaces

Les travaux les plus efficaces pour améliorer la performance d’un logement classé F sont :

• Isolation thermique : des murs, combles, planchers bas et fenêtres. Une bonne isolation réduit les pertes de chaleur et augmente le confort.
• Chauffage : remplacement des anciens équipements par des systèmes plus performants (pompe à chaleur, chaudière à condensation, etc.).
• Ventilation : mise en place d’une VMC simple ou double flux pour garantir un renouvellement d’air efficace et éviter l’humidité.

Quelles aides pour financer les travaux ?

Plusieurs dispositifs existent pour aider les propriétaires à financer les travaux nécessaires :

• MaPrimeRénov’ : accessible aux propriétaires occupants et bailleurs. Montants modulés selon les revenus et les gains énergétiques obtenus. Bonus spécifiques pour les passoires thermiques.
• Éco-PTZ (Prêt à taux zéro) : permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêt pour financer les travaux.
• Prime CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov’.
• TVA réduite à 5,5 % : pour les travaux de rénovation énergétique.
• Exonérations fiscales possibles dans certaines communes ou cas particuliers.

Les points clés

• Les logements F sont considérés comme des passoires thermiques.
• Ils seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
• Un bail en cours peut se poursuivre, mais sans augmentation de loyer.
• Interdiction de relouer si le locataire part, sauf après rénovation énergétique
• Des aides comme MaPrimeRénov’ permettent de financer les travaux nécessaires pour améliorer le DPE.