Mis à jour le 2 octobre 2025 à 06:33
Sommaire
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une « passoire thermique » (aussi appelée passoire énergétique) désigne un logement très mal isolé et très gourmand en énergie. Concrètement, il s’agit des logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire ceux qui affichent les plus fortes consommations d’énergie et émissions de gaz à effet de serre. Par exemple, un logement en classe F consomme plus de 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, et en classe G plus de 420 kWh/m²/an. On compte environ 6,6 millions de logements de classes F ou G en France – autant de « passoires énergétiques » sur le territoire.
Ces habitations très énergivores posent plusieurs problèmes. D’abord, elles offrent un confort thermique dégradé : elles peuvent être glaciales l’hiver et étouffantes l’été du fait d’une isolation insuffisante. Ensuite, pour maintenir une température acceptable, les occupants tendent à surchauffer ou surclimatiser, ce qui entraîne des factures d’énergie très élevées. Beaucoup de ménages en passoire thermique se retrouvent en difficulté financière à cause de ces dépenses de chauffage. Par ailleurs, une passoire thermique émet beaucoup de CO₂, ce qui aggrave son impact environnemental. Enfin, du côté du marché immobilier, un logement classé F ou G perd de sa valeur – on estime qu’à surface égale il se vend en moyenne 18 % moins cher qu’un logement de classe D, faute de « valeur verte » et en prévision de coûts de rénovation et de chauffage importants.
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Interdictions de location des passoires thermiques
Face à ces constats, l’État a entrepris de lutter contre les « passoires thermiques » en durcissant progressivement la réglementation. La loi Climat et Résilience d’août 2021 a institué un calendrier d’interdiction de mise en location des logements très énergivores. Déjà, depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des biens classés F ou G lors d’une nouvelle mise en location ou du renouvellement du bail.
Surtout, pour qu’un logement soit jugé « décent » (et donc autorisé à la location), des seuils de performance énergétique de plus en plus exigeants entrent en vigueur par étapes. Depuis le 1er janvier 2023, un logement qui consomme plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an est considéré comme indécent et ne peut plus être loué. Ces logements les plus énergivores sont considérés comme G+.
Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction de louer s’applique à tous les logements classés G. Puis, au 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F de devenir indécents (il faudra donc au minimum une classe E pour louer). Enfin, en 2034, les logements classés E seront à leur tour exclus du marché locatif.
Concrètement, si vous êtes propriétaire d’un logement classé F ou G, vous ne pourrez plus le louer à un nouveau locataire dès les dates définies ci-dessus (et pour un logement G+, l’interdiction est déjà en vigueur). Un bail en cours pourra aller jusqu’à son échéance, mais il ne pourra pas être reconduit tant que le logement restera en classe interdite. Si malgré tout un propriétaire loue un logement énergétiquement indécent, il s’expose à des sanctions : le locataire pourra exiger en justice la réalisation de travaux, une réduction de loyer ou des dommages-intérêts.
L’audit énergétique obligatoire pour la vente d’une passoire thermique
Outre l’encadrement des locations, la loi impose depuis peu l’obligation de faire réaliser audit énergétique lors de la vente d’un logement énergivore. Concrètement, si vous vendez une maison individuelle (ou un immeuble en monopropriété) classée F ou G, vous devez faire réaliser un audit énergétique et le fournir aux acquéreurs potentiels. Cette obligation s’applique pour les promesses de vente signées à partir du 1er avril 2023. Elle a été étendue aux logements classés E depuis ler 1er janvier 2025. Précisons que les appartements en copropriété ne sont pas soumis à cet audit individuel (puisque le vendeur ne peut pas faire auditer tout l’immeuble).
L’audit énergétique est un examen approfondi complémentaire au DPE. Il dresse un état des lieux de la performance énergétique du bâtiment et propose des scenarii de travaux pour atteindre une rénovation performante. Autrement dit, le rapport d’audit suggère au futur propriétaire des améliorations (par exemple isolations, changement de système de chauffage, etc.) en une ou plusieurs étapes, avec une estimation des gains énergétiques obtenus. Ce document informatif vise à encourager la rénovation des passoires thermiques même après leur vente.
Les grands points
- Une passoire thermique correspond aux logements classés F ou G au DPE.
- Ces logements consomment beaucoup d’énergie et coûtent cher à chauffer.
- Les interdictions de location s’appliquent progressivement : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
- Un audit énergétique est obligatoire à la vente pour les logements classés E, F ou G.
- Ces mesures visent à améliorer le confort, réduire les factures et limiter l’impact environnemental.
