Un DPE valide est obligatoire pour toute mise en location. Mais que se passe-t-il si le DPE arrive à expiration pendant que le locataire est en place ? Faut-il le renouveler immédiatement, et quelles sont les implications si le logement est classé parmi les « passoires thermiques » ? Dans cet article, destiné aux propriétaires bailleurs, nous faisons le point sur la durée de validité du DPE, les obligations en cours de bail et les conséquences liées aux logements énergivores.
Sommaire
Durée de validité du DPE et rappel des obligations en location
Le propriétaire bailleur doit intégrer un DPE en cours de validité au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire au moment de la signature du bail. Un DPE a une durée de validité de 10 ans. Ainsi le diagnostic doit dater de moins de 10 ans lors de la conclusion d’un nouveau contrat de location.
Exceptions – validité réduite des anciens DPE : Suite à la réforme du DPE au 1er juillet 2021, la durée de validité de certains diagnostics a été exceptionnellement raccourcie. Ainsi les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
En pratique, cela signifie par exemple qu’un DPE datant de 2018 ou 2019 a expiré fin 2024, même si ses 10 ans réglementaires ne sont pas écoulés. Et depuis le 1er juillet 2021 tous les DPE suivent la nouvelle méthode 3CL et conservent une validité 10 ans.
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DPE expiré en cours de bail : faut-il le refaire immédiatement ?
Il peut arriver qu’en pleine période de location, le DPE du logement arrive en fin de validité (par exemple, un DPE réalisé en 2015 est périmé depuis janvier 2023). La question se pose alors de savoir si le bailleur doit renouveler le DPE dès son expiration, même si le locataire est toujours en place. D’un point de vue légal, la loi n’impose pas de refaire un DPE en cours de bail, tant qu’aucune nouvelle location n’est envisagée. En effet, l’obligation d’annexer un DPE concerne uniquement la signature du bail initial, et non les reconductions tacites du contrat. Si le bail se poursuit avec le même locataire, il n’y a pas de nouvelle signature de contrat, donc pas d’obligation légale de fournir un nouveau DPE immédiatement.
Toutefois, le locataire est en droit d’exiger un DPE à jour lors d’une reconduction tacite du bail ou après celle-ci. Depuis l’instauration du critère de décence énergétique au 1er janvier 2023, un logement doit respecter un minimum de performance énergétique pour être qualifié de « décent ». Si le DPE initial était un ancien diagnostic (par exemple antérieur à 2021) et qu’il a expiré, le locataire peut demander un nouveau DPE pour vérifier que le logement répond bien aux critères de décence en vigueur. Le propriétaire ferait donc face à la nécessité de faire réaliser un diagnostic actualisé par un diagnostiqueur certifié. Notons que si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration énergétique importants en cours de bail, il peut aussi être pertinent pour le bailleur de refaire un DPE sans attendre, afin de valoriser une éventuelle amélioration de classe énergétique.
En résumé tant que le locataire reste le même et ne réclame rien, le bailleur n’est pas tenu de renouveler d’office un DPE périmé en cours de location. Néanmoins, au prochain changement de locataire ou à la signature d’un nouveau bail, un DPE valide sera obligatoire. Et si le demande, il faudra effectuer un nouveau DPE s’il a expiré.
Il peut donc être intéressant d’anticiper et de ne pas laisser le diagnostic périmé trop longtemps. Surtout qu’un DPE périmé pourrait compliquer certaines démarches : par exemple, en l’absence d’étiquette énergétique à jour, une augmentation de loyer pourrait être contestée ou bloquée si le logement est potentiellement classé F ou G.
Gel des loyers et interdiction de location des passoires thermiques
La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a introduit des mesures strictes concernant les logements énergivores (classes F et G, communément appelés passoires thermiques). L’objectif est d’inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur bien. Deux volets principaux impactent les bailleurs : le gel des loyers pour les passoires, et l’interdiction progressive de louer les logements les plus mal classés.
Gel des loyers des classes F et G : depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G. ela s’applique aussi bien aux nouvelles locations qu’aux renouvellements de bail ou reconductions tacites. Concrètement, un propriétaire d’une passoire thermique ne peut plus augmenter le loyer entre deux locataires ni appliquer de hausse lors du renouvellement du contrat. Si votre DPE actualisé rétrograde votre logement en classe F ou G, vous serez donc soumis à ce gel des loyers tant que des travaux d’amélioration n’auront pas permis d’améliorer la classe du DPE.
Interdiction progressive de mise en location : la notion de « logement indécent » sur le plan énergétique est entrée en vigueur, avec un calendrier strict. À compter de certaines dates, les logements en dessous d’un certain seuil de performance ne pourront plus être loués. Le calendrier prévu par la loi est le suivant :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+, c’est-à-dire consommant plus de 450 kWh d’énergie finale/m²/an
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de toute mise en location pour tous les logements classés G
- À partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
- Au 1er janvier 2034 : le seuil de décence passera à la classe E, rendant inlouables les logements classés E ou moins
Conseil pour les bailleurs : anticiper
Surveiller la validité du DPE de votre logement est recommandé pour rester en conformité avec la loi et anticiper les évolutions à venir. Un DPE périmé en cours de location n’est pas une infraction tant que le bail se poursuit inchangé mais il devra être mis à jour avant toute nouvelle mise en location ou dès qu’un locataire en fait la demande. Mieux vaut ne pas attendre l’urgence : un diagnostic actualisé vous permettra de connaître la classe énergétique réelle de votre bien et d’identifier les éventuelles améliorations à entreprendre.
Enfin, si le nouveau DPE classe votre logement en passoire thermique (F ou G), gardez à l’esprit les contraintes qui en découlent (loyer bloqué et échéances d’interdiction de louer) afin d’anticiper les travaux nécessaires. En agissant proactivement vous sécuriserez la pérennité de votre investissement locatif.
