Le gouvernement souhaite amorcer un virage pragmatique dans la rénovation énergétique. Face à une crise du logement et au risque de voir des centaines de milliers de biens disparaître du parc locatif, le gouvernement a dévoilé en avril 2026 son projet de loi « Relance Logement ». Porté par le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre Vincent Jeanbrun, ce texte vise à concilier les exigences écologiques avec la réalité économique des propriétaires bailleurs. Pour les bailleurs, l’enjeu est de taille : il ne s’agit plus seulement de subir les interdictions de passoires thermiques à la location, mais de bénéficier de nouveaux délais et d’incitations fiscales musclées pour remettre les logements sur le marché.
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Louer avant de rénover : le nouveau sursis pour les passoires thermiques
Jusqu’à présent, le calendrier de la loi Climat et Résilience imposait une pression constante sur les propriétaires. L’interdiction de louer les logements classés G depuis 2025, puis les F prévus pour 2028, menaçait de retirer du marché près de 1,1 million de biens. Le projet de loi 2026 change radicalement la méthode en introduisant le concept d’engagement de travaux a posteriori.
Le plan « Relance Logement », permet à un propriétaire de « passoire thermique » de remettre son bien en location, même s’il est classé F ou G, à condition de signer un engagement formel de travaux au moment de la signature du bail. Cette dérogation suspend les critères de décence énergétique pendant une période définie, permettant ainsi de générer des revenus locatifs pour financer la rénovation. Le texte prévoit des délais adaptés à la réalité des chantiers :
- 3 ans pour les maisons individuelles, où le propriétaire est seul maître d’ouvrage.
- 5 ans pour les appartements en copropriété, afin de tenir compte de la lenteur des décisions en assemblée générale et de la complexité des travaux sur les parties communes.
L’objectif minimal est de faire remonter le logement à la classe E à l’issue de ces délais. Pour de nombreux bailleurs, ce « sursis » est salvateur. Il s’accompagne d’ailleurs d’une correction technique du calcul du DPE pour les petites surfaces et les logements chauffés à l’électricité. En abaissant le coefficient de conversion de l’électricité, le gouvernement permet à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire énergétique sans même engager de travaux, revalorisant ainsi immédiatement leur valeur patrimoniale.
Le dispositif Jeanbrun : un moteur fiscal pour l’ancien et les maisons
Pour relancer l’investissement privé, le gouvernement remplace les anciens mécanismes de défiscalisation par le « dispositif Jeanbrun ». Ce nouveau statut du bailleur privé ne repose plus sur une simple réduction d’impôt, mais sur un système d’amortissement comptable. Concrètement, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers une part de la valeur du bâtiment chaque année, ce qui permet souvent de gommer totalement l’imposition des loyers pendant plusieurs années.
Deux changements majeurs rendent ce dispositif particulièrement attractif pour les particuliers propriétaires dans l’ancien :
- L’abaissement du seuil de travaux : Auparavant, pour être éligible au statut de bailleur privé dans l’ancien, il fallait engager des travaux représentant 30 % du prix d’achat. Ce seuil est abaissé à 20 % par le nouveau projet de loi. Cette baisse lève un verrou financier majeur, rendant le dispositif accessible à des projets de rénovation énergétique plus classiques et moins lourds.
- L’ouverture aux maisons individuelles : Longtemps exclues des dispositifs de type Pinel dans l’ancien, les maisons individuelles (les « pavillons ») intègrent désormais le dispositif Jeanbrun. C’est une opportunité inédite pour les propriétaires en zones périurbaines et rurales, où l’offre locative repose essentiellement sur ce type de biens.
L’avantage fiscal est modulé selon l’effort social : plus le loyer est modéré (intermédiaire, social ou très social), plus le taux d’amortissement est élevé, pouvant aller jusqu’à 5,5 % par an dans certains cas. En complément, le déficit foncier lié aux travaux de rénovation énergétique peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an, un plafond doublé pour encourager la sortie des passoires thermiques d’ici 2027.
Simplification administrative et pouvoir local : construire et rénover plus vite
Le dernier volet de cette réforme s’attaque à la « lenteur française » en matière d’urbanisme. Le gouvernement introduit le mécanisme d’Urgence Relance Logement (URL), inspiré des procédures d’exception utilisées pour les chantiers des Jeux Olympiques. L’idée est simple : réduire les délais administratifs pour que les projets de construction ou de réhabilitation lourde puissent aboutir en un seul mandat municipal (6 ans), contre parfois 15 à 18 ans auparavant.
Cette accélération passe par plusieurs leviers concrets pour les territoires :
- L’autorisation de construire unique : elle fusionne les différentes autorisations pour sécuriser les projets dès leur lancement et limiter les recours abusifs.
- La transformation du bureau en logement : les procédures sont simplifiées pour faciliter la mutation des bâtiments tertiaires vacants en appartements résidentiels, une ressource précieuse dans les centres-villes.
- Le renforcement du rôle des maires : les élus locaux retrouvent un pouvoir décisionnel fort, notamment dans l’attribution des logements sociaux et la gestion des aides à la rénovation via les intercommunalités.
Par ailleurs, le programme ANRU 3 étend désormais son action aux villes moyennes et aux centres-villes dévitalisés. Ce ne sont plus seulement les grands quartiers périphériques qui bénéficient des budgets de rénovation urbaine, mais aussi la « France des sous-préfectures ». Pour le propriétaire particulier, cela signifie un environnement urbain qui se revalorise, avec une meilleure intégration des services publics et des maisons de santé dans les quartiers en rénovation.
