La loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction progressive de mise en location de passoires thermiques. C’est à dire des logements les plus énergivores, afin d’inciter les propriétaires à s’engager dans des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, dans certains cas, la location peut rester autorisée malgré le calendrier d’interdiction.
Dans cet article, on vous rappelle le calendrier d’interdiction de location de passoires thermiques et on détaille les exceptions à l’interdiction de louer des passoires thermiques.
Sommaire
Calendrier d’interdiction progressive de location selon le DPE
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier échelonné d’interdiction de location de passoires thermiques. Voici les dates clés :
- 24 août 2022 : Gel de l’indexation des loyers des logements classés F ou G. Depuis cette date, il est interdit d’augmenter le loyer des passoires thermiques (dans le parc locatif privé) via la révision annuelle ou lors du renouvellement du bail.
- 1er janvier 2023 : Interdiction de louer les logements de DPE G+, c’est-à-dire les logements classés G dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale. En pratique, ces logements les plus énergivores (environ 100 000 logements du parc privé) sont considérés comme non décents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail.
- 1er janvier 2025 : Interdiction de mise en location de tous les logements classés G.
- 1er janvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés F.
- 1er janvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E. Ce palier final imposera une performance énergétique minimale de classe D pour tout logement mis en location.
💡Bon à savoir
e calendrier s’applique en métropole. Un décalage est prévu pour l’outre-mer (par exemple, 2028 pour l’interdiction des G en Guadeloupe, Martinique, etc)
Les exceptions d’interdiction de location de passoires thermiques : dans quels cas peut-on encore louer ?
Malgré ces interdictions progressives, la loi a prévu des exceptions permettant de continuer à louer un logement classé F ou G sous certaines conditions.
Contraintes techniques ou architecturales (travaux impossibles ou interdits)
Un propriétaire peut continuer à louer une passoire thermique si des travaux de rénovation énergétique nécessaires sont impossibles à réaliser pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales. Deux cas de figure sont reconnus :
- Risque pour le bâti (impossibilité technique) : les travaux requis pour atteindre le niveau de performance énergétique minimal feraient courir un risque de pathologie du bâti (structure fragile, désordre grave dans l’immeuble, etc.). Ce risque doit être attesté par un expert qualifié (un « homme de l’art », tel qu’un architecte ou un ingénieur structure) qui rédige une note argumentée.
- Contraintes patrimoniales ou esthétiques (interdiction administrative) : les travaux nécessaires sont incompatibles avec le caractère architectural du bâtiment. Par exemple, dans un immeuble classé ou à l’esthétique protégée (immeuble haussmannien, maison à colombages…), il peut être interdit d’isoler par l’extérieur ou de changer certains éléments, car l’Architecte des Bâtiments de France ou une autorité d’urbanisme refuse de délivrer l’autorisation pour ces modifications. Dans ce cas, le propriétaire doit démontrer que le refus administratif empêche les travaux permettant d’atteindre la performance requise.
Pour invoquer ces exceptions, le bailleur doit justifier qu’il a tout essayé pour améliorer la performance énergétique dans le respect des contraintes. Cela implique d’avoir réalisé tous les travaux possibles ne posant pas problème : par exemple, si l’isolation par l’extérieur est refusée, il doit avoir isolé par l’intérieur autant que possible, amélioré le vitrage, la ventilation, etc.
Copropriété bloquée : diligence du bailleur en copropriété
Autre exception prévue : le cas où le logement se trouve dans une copropriété (immeuble en syndicat de copropriétaires) qui s’oppose aux travaux énergétiques nécessaires. Un copropriétaire bailleur peut continuer à louer une passoire thermique s’il démontre que malgré ses diligences il n’a pas pu faire voter ou réaliser les travaux requis sur les parties communes de l’immeuble.
- Concrètement le bailleur doit avoir poposé les travaux en assemblée générale : inscrit à l’ordre du jour de la copropriété les résolutions visant à effectuer les travaux sur les parties communes ou équipements communs (par exemple, isolation des façades, rénovation du système de chauffage collectif, installation d’une ventilation adéquate).
- Rénové son lot privatif autant que possible : réalisé dans son propre appartement tous les travaux privatifs envisageables (isolation intérieure, fenêtres performantes, etc.), dès lors que ces interventions ne dépendaient pas du vote de la copropriété.
Si l’assemblée générale des copropriétaires refuse les travaux essentiels sur le bâtiment nécessaires pour améliorer le DPE, alors le propriétaire a le droit de continuer à louer une passoire thermique.
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Autres dérogations d’interdiction de location de passoires thermiques
Face aux difficultés pratiques de mise en œuvre, des assouplissements supplémentaires sont en discussion (non encore définitivement adoptés en juin 2025). Une proposition de loi, votée au Sénat le 1er avril 2025 avec le soutien du ministère du Logement, vise à élargir les exceptions pour les logements classés G. Sans anticiper le vote final, on peut citer quelques dérogations temporaires ou spécifiques envisagées :
- Travaux programmés (sursis temporaire) : si le propriétaire prévoit des travaux de rénovation énergétique ou si la copropriété a déjà voté un plan de travaux visant à améliorer la performance (par exemple installation d’une nouvelle chaudière collective, isolation à venir), un sursis de quelques années pourrait être accordé. Le bailleur pourrait ainsi continuer à louer le bien en attendant que les travaux soient réalisés.
- Coût disproportionné des travaux : il est envisagé d’exempter l’obligation de rénovation si le coût des travaux nécessaires est jugé « manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien ». Un critère évoqué serait, par exemple, des travaux dépassant 50 % de la valeur vénale du logement
- DPE collectif de l’immeuble : pour les appartements en immeuble, on pourrait permettre au DPE de l’immeuble (DPE collectif) de se substituer à celui du logement individuel. Ainsi, si le bâtiment pris globalement atteint le niveau requis (par exemple classe F ou E), le propriétaire d’un lot classé G pourrait continuer à le louer.
