Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un outil qui permet d’estimer la consommation énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. Il est obligatoire d’en réaliser un pour la vente ou la location d’un logement. Le DPE a connu plusieurs évolutions depuis son apparition, en particulier le nouveau DPE de 2021 revoyant complètement son mode de calcul.
Si le DPE est devenu un indicateur clé et nécessaire, il a néanmoins rencontré certaines critiques en particulier concernant les petites surfaces que certains propriétaires estiment pénalisées par son mode de calcul. Mardi 23 janvier 2024, le ministre de l’économie et des finances Bruno Le Maire a annoncé une simplification du DPE. Cette réforme très attendue, va corriger la pénalisation frappant les petites surfaces. Son objectif est également d’alléger les contraintes administratives tout en encourageant l’amélioration de la performance énergétique des biens immobiliers.
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Pourquoi les petites surfaces sont elles pénalisées par le DPE ?
D’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), plus de 31% des appartements de moins de 30 m2 sont sont classés F ou G. Hors moins de 16% de l’ensembles logements ont ce score.
Les petites surfaces sont donc actuellement les plus désavantagées par la méthode de calcul du DPE en France. Cette pénalisation provient de deux facteurs de la méthode 3CL (méthode de calcul du nouveau DPE de 2021):
- La consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) est estimée en fonction de la surface habitable du logement, ce qui conduit à une pénalisation des petites surfaces. En effet, pour un logement de petite taille, même bien isolé et performant, la consommation ECS relative est plus élevée, ce qui affecte négativement le classement énergétique. La méthode de calcul basée sur la surface le fait apparaître comme consommant relativement plus d’eau chaude par rapport à sa taille, ce qui dégrade son classement énergétique.
- L’indice de compacité thermique, qui définit le ratio entre la surface déperditive (murs, fenêtres, etc.) et la surface habitable, joue également un rôle. Les petites surfaces telles que les studios, présentent proportionnellement plus de surface déperditive par rapport à leur surface habitable, ce qui entraîne une classification moins favorable dans le DPE.
Cette situation génère une frustration chez les propriétaires de petites surfaces, surtout dans les zones urbaines comme Paris où de nombreux logements sont de petite taille comme les studios et les chambres de bonnes. Hors à partir de 2025 il sera interdit de mettre en location des logements classés F et à partir de 2028 cette interdiction s’étendra aux logements classés G. De nombreux logements pourraient donc être retirés du marché de la location. L’offre de logements de petite surface recherchés par les jeunes actifs et étudiants étant déjà faible par rapport à la demande, cela risquerait d’accroître les difficultés pour les jeunes adultes de se loger. Face à ce constat très préoccupant, une réforme du DPE était donc attendue.
Révision du DPE en 2024 : simplifications et correctif pour les petites surface
Pour répondre à ce constat préoccupant, Bruno Le Maire a donc annoncé une révision du DPE le 23 janvier 2024. Au programme, une simplification du DPE et un calcul plus adapté aux petites surfaces. Le ministre de l’économie et des finances a ainsi déclaré « que les petites surfaces soient traitées de la même manière que les surfaces plus importantes » car il considère cela « extrêmement important pour le logement étudiant ».
Depuis la réforme de 2021, l’établissement du DPE se base sur les caractéristiques du bâtiment et plus sur les factures d’énergie réelles, ce qui a conduit à des biais dans l’évaluation de la performance énergétique des logements de petite surface. La réforme annoncée par Bruno Le Maire devrait permettre d’établir un système plus juste et plus représentatif de la réalité énergétique de ces logements.
Pour remédier à cette situation, la réforme 2024 du DPE va très probablement introduire des coefficients de pondération adaptés aux spécificités des petites surfaces pour ajuster leur estimation de consommation d’énergie. L’objectif est de rendre le classement du DPE plus représentatif de la réalité énergétique de ces logements, sans pour autant remettre en cause l’intégralité de la méthode de calcul 3CL.
Cette simplification du DPE est une partie seulement d’une stratégie plus large, qui vise à accélérer la construction dans les zones densément peuplées et à soutenir le secteur du bâtiment par des simplifications de règles et des dérogations. Le ministre Bruno Le Maire a souligné que cette approche marquerait une rupture avec les anciennes politiques de logement et serait plus efficace pour répondre aux besoins actuels du marché immobilier.
Des interrogations subsistent sur cette réforme du DPE
L’annonce récente de Bruno Le Maire concernant la simplification du DPE représente une avancée attendue, en particulier pour les propriétaires de petites surfaces. En revoyant la méthode de calcul, ce évolution du DPE promet donc de rectifier les déséquilibres actuels qui défavorisent les logements de petite taille.
Toutefois, cette réforme qui peut sembler à prime abord excellente, laisse subsister quelques interrogations. En particulier sur la nécessité pour les propriétaires de procéder à de nouveaux DPE pour leurs biens immobiliers afin de les conformer aux nouvelles normes. La durée de validité des DPE effectuées depuis 2021 est de 10 ans. Les propriétaires devront-ils refaire un DPE pour prendre en compte ce nouveau calcul ?
D’autre part, au regard de l’engagement de la France dans la rénovation énergétique des logements, cette réforme pourrait s’accompagner d’une baisse des rénovations prévues. Ainsi, si cette nouvelle version du DPE est une bonne nouvelle, elle s’accompagne d’un besoin de clarification et de précisions.
