L’état des risques et pollutions (ERP) : un outil obligatoire pour les transactions immobilières

Mis à jour le 1 novembre 2026 à 07:39 pm

En France, les risques climatiques coûtent plus de 5 milliards d’euros par an.
Pour mieux informer les habitants et prévenir les conséquences de ces menaces, les pouvoirs publics ont instauré une réglementation stricte. Parmi les dispositifs mis en place, l’État des Risques et Pollutions (ERP) est devenu un document incontournable pour toute transaction immobilière.

Pourquoi l’ERP est-il indispensable ?

L’ERP, encadré par l’article L. 125-5 du Code de l’environnement et par les articles R. 125-23 à R. 125-27 du même code, a pour objectif d’assurer une transparence totale lors des ventes ou locations de biens immobiliers. Ce document informe les futurs acquéreurs ou locataires sur les risques naturels, technologiques ou miniers auxquels le bien peut être exposé. Il s’agit d’un véritable outil de protection, autant pour les professionnels que pour les particuliers, permettant d’éviter les mauvaises surprises après une transaction.

Un ERP bien rédigé va au-delà de la simple obligation légale : il renforce la confiance des parties prenantes dans la transaction. En effet, la transparence apportée par ce document peut jouer un rôle décisif dans la décision d’achat ou de location. Un bien situé dans une zone à risques, clairement identifié et expliqué, sera perçu comme une preuve de professionnalisme et d’honnêteté de la part du vendeur ou du bailleur.

Quand l’ERP est-il obligatoire ?

L’ERP est obligatoire dès qu’un bien est mis en vente ou en location, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain constructible. Ce document doit être disponible dès la première visite du bien immobilier. Il s’applique à tout bien situé dans l’une des zones couvertes par un plan de prévention des risques (PPR) approuvé ou en cours d’élaboration, ainsi qu’aux zones de sismicité ou à potentiel radon.

Pour les vendeurs, l’ERP doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente définitif. Les bailleurs, quant à eux, doivent inclure l’ERP dans le contrat de bail. En l’absence de ce document, les conséquences peuvent être lourdes : l’acheteur ou le locataire peut demander l’annulation de la transaction ou une réduction du prix, invoquant un manquement à l’obligation d’information.

Que contient un ERP ?

Un ERP complet inclut plusieurs types d’informations. Il détaille notamment :
• Les risques naturels : inondations, mouvements de terrain, avalanches, etc.
• Les risques technologiques : proximité d’industries dangereuses ou de sites nucléaires.
• Les zones de sismicité : classées sur une échelle allant de 1 (très faible) à 5 (forte).
• Le potentiel radon : un gaz radioactif naturel qui peut présenter des risques pour la santé.
• Les anciens sites miniers et les pollutions des sols.
• Le recul du trait de côte, pour les communes dont la liste est fixée par décret.

L’ERP doit également mentionner la présence d’un Plan de Prévention des Risques (PPR) s’il existe pour la zone concernée. Ce plan est établi par les autorités locales et vise à réduire les risques identifiés en encadrant les constructions et aménagements futurs.

Combien de temps un ERP reste-t-il valable ?

C’est la question qui coûte le plus cher aux vendeurs, et la réponse n’est pas celle que l’on croit. L’article R. 125-25 du Code de l’environnement pose deux règles distinctes, souvent confondues.

Règle 1 — moins de six mois à la première visite

L’état des risques doit avoir été établi depuis moins de six mois lors de la première visite du bien. Les six mois se comptent donc à partir de la visite, et non de la signature : un ERP de cinq mois est parfaitement valable pour faire visiter.

Règle 2 — à actualiser si l’information n’est plus exacte à la signature

C’est la règle la moins connue, et c’est elle qui engage le vendeur. Le même article impose au vendeur, au bailleur ou au promettant d’actualiser l’état des risques si ses informations ne sont plus exactes à la date de la signature, puis de l’annexer au contrat.

Autrement dit : un ERP ne « périme » pas à la signature — il devient faux. Ce qui déclenche un nouvel état des risques, ce n’est pas le calendrier, c’est un changement dans la situation du bien : un plan de prévention des risques approuvé ou révisé, un nouvel arrêté de catastrophe naturelle, un secteur d’information sur les sols créé, une cartographie de risque revue par l’État.

Sur une vente classique — promesse en janvier, acte authentique en mai — l’écart de quatre mois est précisément la fenêtre dans laquelle l’information peut avoir bougé. Vérifier l’état des risques avant de signer chez le notaire est le réflexe qui évite le contentieux, pour l’un des documents les moins chers du dossier.

La mention obligatoire dans l’annonce, que presque personne n’applique

Avant même la première visite, l’annonce de vente ou de location doit comporter cette mention, quel que soit son support — portail, vitrine, réseaux sociaux :

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques »

Elle est posée par le I de l’article R. 125-25. C’est la première obligation de la chaîne d’information sur les risques, et c’est la plus souvent oubliée.

Les risques d’un ERP non conforme

Un ERP mal rédigé ou non conforme peut engendrer des conséquences graves.
Le V de l’article L. 125-5 est sans ambiguïté : l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Ce n’est pas une amende administrative : c’est la transaction elle-même qui est en jeu. Outre les poursuites et les éventuels dommages-intérêts, le vendeur ou bailleur risque de perdre sa crédibilité et de nuire à la relation de confiance avec ses clients.

Pour le vendeur comme pour le bailleur, la parade est simple et peu coûteuse : faire établir l’état des risques par un professionnel certifié, et vérifier qu’il est toujours exact juste avant la signature.

Questions fréquentes

Quelle est la durée de validité d’un état des risques ?

L’état des risques doit avoir été établi depuis moins de six mois lors de la première visite du bien, en application de l’article R. 125-25 du Code de l’environnement. Les six mois se comptent à partir de la visite, et non de la signature.

Faut-il refaire l’état des risques avant de signer chez le notaire ?

Oui si ses informations ne sont plus exactes. L’article R. 125-25 impose au vendeur, au bailleur ou au promettant d’actualiser l’état des risques lorsque ses informations ne sont plus exactes à la date de la signature, puis de l’annexer au contrat. Un ERP ne périme pas à la signature : il devient faux, par exemple après un plan de prévention des risques révisé, un nouvel arrêté de catastrophe naturelle ou une cartographie de risque mise à jour.

Que risque le vendeur si l’état des risques manque ou est inexact ?

Le V de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement permet à l’acquéreur ou au locataire de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.

Quelle mention est obligatoire dans une annonce immobilière ?

Le I de l’article R. 125-25 impose la mention suivante, quel que soit le support de diffusion de l’annonce : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

À quel moment l’ERP doit-il être remis ?

Dès la première visite. À la vente, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite du bien ; à la location, il est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite, puis annexé au bail.

Voir aussi : les diagnostics obligatoires pour vendre en 2026 et pour louer en 2026.